Derecho de tanteo y retracto: ¿Qué es, de qué forma se comunica y cómo se renuncia?

¿Tienes una vivienda alquilada, sabes que el propietario quiere venderla y te gustaría comprarla? ¿eres propietario de una vivienda quieres venderla y tienes dudas de si el inquilino tiene un derecho de adquisición preferente? En este artículo analizamos el derecho de tanteo y retracto con carácter general y en relación con el contrato de arrendamiento de vivienda.

Qué son los derechos de tanteo y retracto

Los derechos de tanteo y retracto son derechos de adquisición preferente sobre un bien que se quiere transmitir. El Código Civil en el artículo 1521 se refiere al derecho de retracto legal y establece lo siguiente:

El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.

El Código Civil regula, además, dos tipos de retractos legales que son el retracto de los copropietarios de una cosa común y el de los propietarios de tierras colindantes.

En relación con los contratos de arrendamiento de vivienda el derecho de adquisición preferente se regula en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que establece que el arrendatario tendrá un derecho de adquisición preferente sobre la vivienda arrendada en caso de venta de la misma.

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¿Cuándo se puede ejercer el derecho de tanteo y retracto?

En primer lugar, debemos tener claro que el derecho de tanteo y retracto en un contrato de alquiler es un derecho renunciable, por lo tanto, para poder ejercitarlo es necesario que no exista una renuncia por parte del inquilino.

Si en el contrato de alquiler no se ha renunciado al derecho de tanteo y retracto este se aplicará de la siguiente forma:

• Antes de la venta. El inquilino podrá ejercitar el derecho de tanteo sobre la finca en el plazo de 30 días naturales a contar desde aquel en el que se le notifique de forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y el resto de las condiciones de la venta.
• Después de la venta. En el caso en que no se haga la notificación que hemos citado o se omita algún requisito en cuanto a su contenido, el inquilino tendrá un derecho de retracto que podrá ejercitar durante los 30 días siguientes a aquel en el que se le notifique la venta.

Condiciones del derecho de tanteo y retracto del inquilino

En relación con el derecho de tanteo y retracto del inquilino debemos considerar diversos aspectos importantes que son los siguientes:

• El derecho de tanteo y retracto del inquilino tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el del condueño de la vivienda o el convencional que esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
• Solo se podrá inscribir los títulos de venta de viviendas arrendadas en el Registro de la Propiedad cuando se justifique que se han realizado las notificaciones relativas al derecho de tanteo y retracto.
• Si la venta se refiere a la vivienda y a accesorios de la misma, el inquilino no podrá ejercitar el derecho de adquisición preferente solo sobre la vivienda.
• Los derechos de tanteo y retracto no se aplicarán cuando la vivienda arrendada se venda juntamente con otras viviendas o locales propiedad del mismo arrendador en el mismo inmueble.
• Es posible pactar la renuncia al derecho de tanteo y retracto.

En definitiva, tanto si eres propietario como si eres inquilino de una vivienda debes conocer el contenido del derecho de tanteo y retracto y la forma de ejercitarlo. Si necesitas ayuda: contacta con nosotros y estudiaremos tu caso.